启远网格力地产并入华发集团，这家珠海国资的“退房”之路加速

格力地产正式并入华发集团。4月15日启远网，格力地产（600185.SH）发布公告称，珠海市国资委将持有的珠海投资控股有限公司（以下简称“海投公司”）100%股权无偿划转至华发集团，相关工商变更登记已办理完成。

此次划拨完成后，海投公司持有的免税和地产等业务则悉数纳入华发集团囊中，格力地产也相应变为华发集团旗下三级子公司。尽管格力地产方面未发生变动，其控股股东仍为海投公司、实控人仍为珠海国资委，但市场对其免税业务整合和去地产化有了更多期待。

业内认为，身为珠海国企“一哥”的华发集团将更有动力把旗下免税业务整体打包装入上市公司，并推进格力地产现有地产板块与旗下规模更大的地产平台华发股份的融合，实现旗下业务更高效的整合和划分。

坎坷转型之路

早在2020年，格力地产就打起了免税生意的主意。这年5月，格力地产宣布了收购珠海免税的计划，拟以发行股份及支付现金的方式向珠海市国资委、城建集团购买珠海免税集团100%股权，交易对价89.78亿元，其中计划定增约70亿元。

正值免税概念火热的节点，格力地产的重组计划推动公司股价节节攀高，一口气出现8个一字涨停。但2021年2月由于格力地产原董事长鲁君四涉嫌违规被立案调查，重组搁置。直至2023年再度重启。

格力地产此前原本打算持续发展大消费业、大健康产业和房地产三大业务板块，在最后确定的重组方案中将发展战略调整为向以免税业务为主导的主业转型，推动“去地产化”。

2024年7月，格力地产表示，鉴于原重组方案推进时间较长，公司所处内外部环境发生较大变化，并基于逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量，于是将重组方案调整为资产置换，以其持有的5家房地产开发公司100%股权及相关对外债务与海投公司持有的珠海免税集团51%股权进行置换。

2024年12月，珠海市国资委对该次重组出具了原则性同意意见；随后启远网，格力地产于2024年12月31日发布《重大资产置换暨关联交易实施情况报告书》，宣布其重大资产置换已实施完成，另有约4.26亿元的交易价格差额由海投公司以现金支付。

随着资产重组的完成，格力地产持有珠海免税集团51%股权，其战略定位也变更为以免税业务为核心，围绕大消费产业链建立运营、投资的企业集团。

就在半个月前，3月19日，格力地产还对外宣布，将公司名称变更为“珠海珠免集团股份有限公司”、证券简称变更为“珠免集团”的打算，经营范围等也予以相应变更。格力地产认为，“变更后的公司名称及证券简称与公司主营业务和未来战略规划相匹配”。

相较于深受房地产行业调整影响而持续亏损的地产业务，珠海免税集团作为全国最早开展免税品经营业务的企业之一，拥有更强的盈利能力更强且业绩稳定，2022年-2024年上半年，其分别实现净利润约3.17亿元、6.67亿元、4.38亿元，主营业务毛利率分别为55.09%、49.92%、48.55%。

上述重组完成后，格力地产在剥离持续亏损的地产业务的同时，收获了“现金奶牛”免税业务，整体盈利能力有望得到改善。重组方案显示，在交易完成后，格力地产2024年上半年的净亏损较交易前将收窄超5.4亿元，“免税业务显著缓解上市公司亏损状况”。

值得一提的是，珠海免税集团剩余49%股权由海投公司、城建集团持有，比例分别为26%、23%。其中，城建集团为华发集团旗下公司。这也就意味着，在海投公司被划拨至华发集团旗下后，珠海免税集团也就顺势归属于华发集团。

基于此，有业内分析指出，华发集团后续会有更多动力推动资源整合，按业务板块进行业务重组和划分，这或许会加快速度将免税业务板块打包注入格力地产，推动后者成为完整的免税业务平台。

五年内退出地产

对于开发业务的态度，格力地产也是经历了一番变化，从最初打造消费、健康、地产三大业务版图启远网，到最终选择全面退出，背后是节节下滑的经营业绩。

时针拨回到2015年，彼时格力集团将所持格力地产股份无偿划转给海投公司，拥有了国资背景，并自此开启了大手笔、高溢价买地的阶段。

2014年底，格力地产首次进军上海，一口气拿下浦东新区前滩的两宗高价地块，斥资逾30亿元。2016年，格力地产又在上海松江区拿下一宗地块，溢价率再次突破100%，同年8月，格力地产以12.48亿元在珠海摘得一宗地块，楼面价超2.9万元/平方米，溢价率高达546%，刷新了珠海最高楼面单价。

不过，带来无限风光的高价地，在入市时遭遇楼市高压调控，格力地产只得尽可能推迟项目入市节奏。例如上海前滩的两宗地块分别拖了6年、8年才首次开盘，松江的项目亦拖了6年；位于珠海的格力海岸项目开发周期也长达7-9年。

拖延策略让格力地产在追逐规模的年代掉队。据披露，2019年之前，格力地产的销售额总是处于50亿元之下，2020年销售额达到81亿元以上，但又伴随着行业下行，销售规模在2023年再度跌至67亿元的水平，多年来行业内的排名始终“吊车尾”，常年处于百名开外。

不足百亿元的销售业绩，自然也让以地产为主业的格力地产盈利能力处于不稳定的状态，2018-2023年间，其地产业务毛利率从40%以上一路走低至21%，2022-2023年更是陷入亏损，两年归母净利润合计亏损超27亿元。这一情况在2024年并未得到改善，格力地产在2024年上半年的毛利率已降至10%以下，预计全年归母净亏损12.5亿元-17.8亿元。

此番借助业务转型之际，格力地产更大力度实现去地产化，置出了上海、重庆和三亚的开发业务，仅保留在珠海本地的开发业务，同时承诺，其控制的其他公司将不再于珠海市区域之外经营房地产业务，亦不会在珠海市区域内新增除保留房地产业务之外的其他房地产项目，将在本次交易完成之日起的5年内逐步完成对保留房地产业务的去化或处置工作。

在保留房地产业务去化或处置完毕后，格力地产将整体退出并不再经营房地产业务。同时，若未能在5年内整体退出房地产业务，海投公司也承诺，在合规的前提下且与格力地产达成合意及履行必要的审批程序后，以公允的市场价格承接格力地产届时尚未去化或处置完毕的房地产业务。

不过，目前保留在上市公司内部的珠海本地开发业务，实际上在格力地产的营收中占比较高。2023年财报显示，珠海地区贡献的营业收入在总营收中占比超6成，仍是业绩的关键支柱。

如今，华发集团的出现或将有助于格力地产实现对开发业务的更快退出，旗下的房地产上市平台华发股份是业内TOP10开发商，开发实力整体上更优于格力地产。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，格力地产后续不再有新增地产开发项目，既有的存量地产项目将进入存量盘活的阶段，可与华发集团的既有地产项目尤其是存量房业务板块进行结合，更好促进存量项目的消化。

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